旧房转让的土地增值税，其重置成本价是按当年建造时、还是按现在转让时的建材价格及人工费用计算？

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所属分类：纳税实务
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《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（榕税公告〔2018〕1号）规定，对于不能提供购房发票的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，并提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价、旧房及建筑物的重置成本价、旧房及建筑物的成新度等三项内容，其评估价格经当地税务机关确认后予以扣除。
在跟随发布《国家税务总局福州市税务局《关于土地增值税若干政策问题的公告》的解读》中说明了，榕税公告〔2018〕1号延续了《福州市地方税务局关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知》（榕地税发〔2007〕86号）有关单位转让旧房及建筑物征收土地增值税的政策规定。
榕地税发〔2007〕86号规定，旧房及建筑物的重置成本价是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。
 
 
税政解析与策略
近日在做不良资产“以物抵债”的业务，如何准确掌握旧房转让的土地增值税政策，在与税局朋友沟通后，对于不能提供购房发票的旧房，有三点体会与大家分享：
1、土地出让金的扣除并不需要提供当年缴纳土地出让金取得的财政专用收据，只要评估报告提供当年取得土地使用权时的基准地价。
这个可以查询当地政府当年发布的基准地价相关文件。
至于企业在缴纳土地出让金后，政府又以财政补助的方式返还部分款项，是否要扣减相应的土地出让金？不同税局的做法不一样。
2、契税虽是取得土地使用权时缴纳的，但在计算旧房转让土地增值税时，可以作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除。
3、旧房及建筑物的重置成本价是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。
并不是按当年建造时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。
这样，土地增值税的扣除金额会增加不少！
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