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根据现行房地产开发政策，房地产企业实行预售制度，即开发进度达到一定程度，主体建筑进度基本为地上1/3时，可以办理预售证。在企业开始预售时，可以办理网签及银行按揭，虽然收到预收款但尚未达到增值税收入确认条件。由于业主需要开具发票用于提取公积金或其他用途，开发企业可以先开具不征税发票。针对不征税发票如何开具，纳税申报表如何填制，后续交房开具正式发票时是否需要收回之前开具的不征税发票或者进行冲红，进行如下分析。
一、不征税发票开具
根据国家税务总局公告（2016）年第53号第九条11款规定：增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写不征税，不得开具增值税专用发票。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款，包括首付和按揭款，可以根据总局53号公告的规定开具不征税发票，因增值税纳税义务尚未发生，所以企业不得开具专用发票。综上所述不征税发票性质不是正真意义上的发票，只是收款凭据，作用相当于收据。
二、开具内容
房产处于预售阶段，只具备预测面积，实测面积还未确定，如果房子超面积在3%范围内，超面积部分由开发商承担，则业主不需要再向开发商支付房款，即总房款确定、面积不确定、单价也不确定，因此企业无法按正常发票栏目开具不征税发票。不征税发票规格、型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，且备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房预测面积，房号、业主信息等。参考文件（河北省局答疑八）。
三、不征税发票开错的处理
不征税发票不小心开错了，应如何处理？如果开错，当月可以直接作废，重新开具正确的发票即可。如果日期跨月或者业主把错票无法交回，可以开具红字发票，然后再开具正确的蓝字发票，将错误的蓝字发票收回；或将红字发票和正确的蓝字发票一并交由业主。
四、申报表填制
房地产企业预收款应当根据不含税金额的3%预缴增值税，填写增值税申报表附件5“增值税预缴税款表”，在第二行“销售不动产”第一栏销售额填写预售款不含税金额，预征率栏填写3%，系统自动计算预征税额。之后在附表四（增值税纳税申报表附列资料（四））第四行（销售不动产预征缴纳税款）第二列本期发生额栏，填写本期预缴增值税金额，系统会计算预缴总金额及抵扣情况。
预缴税款和开票金额无直接联系，预缴税款的基数是预收款，开具不征税发票金额并不在申报表单独填列。
五、开具正式发票时如何处理
由于各地政策不一致，广东税务答复开具正式发票时应冲红，福建厦门国税12366答复开具正式发票时应冲红，然后再开具全额的增值税普通发票或者增值税专用发票，但根据北京12366热线答复，收到预收款开具的本来是不征税发票，不需要收回。
预收款不征税发票在开具正式发票时是否冲红，按税理分析情况如下：
1、国家税务总局公告2016年第47号第一条规定，增值税一般纳税人开具红字专用发票的范围，即开具增值税专用发票后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，销售自行开发的房地产项目预收款开具不征税发票并不属于销售退回、服务中止、销售折让，也非开票有误，不符合开具红字发票的相关条件。
2、开具不征税发票和预缴税款并无关系，预缴税款的基数是预售款。并不是所有的预收款都开具不征税发票，只是根据客户需求开具，开具金额也不在申报表填列，企业只制作台账进行内部管理。不征税发票的实质为实收款凭据，并不是实际意义上的发票，也不可以做为税前扣除凭证。开具红字不征税发票既不影响税款的缴纳，也不通过红字预收款发票抵减销售额，不抵减应缴纳的税金，不在纳税申报表填列开票信息。
3、总局53号公告考虑到房地产行业业务的特殊性，为方便购房者办理退还公积金等业务的特殊需求，增设602“销售自行开发的房地产项目预收款”，允许开具不征税发票，此发票并不是办理房产证的正式发票，开具正式发票时没必要收回，也不必要冲红。
最后总结如下：房地产企业行业特殊，由于开发周期较长，各地都执行预售制度，税款也按预收款缴纳。总局53号公告明确规定，未确认收入前允许开具不征税发票，此开票金额和税款缴纳也无必然关联。针对开具正式发票时，不征税发票是否冲红，各地政策不一，广东、厦门国税要求企业后续开具正式发票时，应将原开具的不征税增值税普通发票红冲，但这样做只会增加企业与税务机关工作量，浪费社会公共资源，对税收征管没有帮助。个人观点，房地产开发企业开具的不征税发票相当于“收据”，在开具正式发票时不需要冲红。
