总局解析：现阶段不宜减免不动产抵押物处置相关税费

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对十三届全国人大三次会议第7956号建议的答复

2020年10月19日来源：国家税务总局办公厅

您提出的关于对冲疫情影响，阶段性调整房产等抵押物处置税收政策的建议收悉，现答复如下：

一、关于阶段性减免不动产抵押物处置相关税费的建议

企业处置不动产抵押物涉及不动产所有权的转移，在处置环节涉及的税种有增值税及附加税费、企业所得税、契税、土地增值税等。我局认为，现阶段不宜减免不动产抵押物处置相关税费。主要原因包括：

（一）增值税方面。不动产抵押物处置实质是不动产所有权转让，应按照销售不动产缴纳增值税。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十一条第二款第二项的规定，发生应税销售行为适用免税规定的，不得开具增值税专用发票。如果对不动产抵押物处置环节免征增值税，将破坏增值税抵扣链条，影响下一环节购买方取得增值税专用发票进行抵扣。在推进增值税立法过程中，按照建立规范的消费型增值税的目标，统筹考虑增值税税制设计和制度安排。我局认为，基于保持增值税公平统一税制的考虑，现阶段不宜单独对不动产抵押物处置出台增值税优惠政策。

（二）企业所得税和个人所得税方面。企业所得税、个人所得税是对企业、个人所得征收的税种，体现量能负担原则，所得多则多缴税、所得少则少缴税、无所得则不缴税，一般不因企业或个人的信用、经营情况实行差别化政策。在处置抵押资产过程中，企业或个人生产经营已经遇到一定困难，大多数处于亏损状态。在这种情况下，企业取得财产转让所得可以先弥补以前年度亏损，个人取得的财产转让收入可以减除财产原值、合理费用等，相关税负已经降低。此外，信用状况、暂时性困难等情形通常难以准确界定和量化，不宜作为企业或个人享受税收优惠政策的条件。

（三）土地增值税、契税方面。根据现行规定，企业处置被抵押的不动产用于抵偿债务的，视同取得房地产转让收入，应当按照规定缴纳土地增值税；购买方取得不动产所有权的，应当缴纳契税。如果单独给予不动产抵押物处置税收减免，容易对正常的不动产交易产生负面影响，不利于营造公平的税收环境。

此外，房产税、城镇土地使用税是对房地产保有环节征收的税种，减免房产税、城镇土地使用税与增加企业贷款额度没有直接关系。

二、关于阶段性调整“先税后证”制度的建议

“先税后证”制度主要依据是《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条。自实施以来，该制度不仅保障了不动产交易相关税收的实现，而且有利于减少纳税人资料报送负担，提升税收征管效率。2020年8月11日，全国人大常委会通过的《中华人民共和国契税法》第十一条进一步规定了“先税后证”制度，该法自2021年9月1日起施行。因此，我局认为暂时不宜对该制度作出调整。

按照党中央、国务院关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署，我局会同财政部等有关部门及时出台了一系列阶段性、有针对性的减税降费政策措施。例如，在增值税方面，对湖北省增值税小规模纳税人免征增值税，其他地区增值税小规模纳税人征收率由3%降至1%；在企业所得税方面，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元、100万元到300万元的部分，分别减按25%、50%计入应纳税所得额，并按20%的税率缴纳企业所得税；在房产税、城镇土地使用税方面，省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税、城镇土地使用税。在支持企业发展、加快资产处置方面，国家也有一定的税收减免安排。如，企业依照有关法律规定实施破产，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。

综上，我局建议企业以用好用足现行税收优惠政策为主。同时，我局也将会同相关部门，积极落实减税降费相关政策，激发市场主体活力，推动经济高质量发展。

感谢您对税收工作的支持！

国家税务总局

2020年9月2日

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