2019年5月15日，证监会对资产评估机构出具行政处罚，多个奇特现象体现在这个被处罚的项目中，这也是年内对评估机构出具的第一个处罚。
1、评估报告两名签字评估师没有去现场，评估工作绝大部分竟然是由外聘人员完成；
2、证监会对评估机构、两名签字评估师进行处罚外，同时对实际执行评估业务的外聘专家进行了处罚；
3、评估报告未经过内部审核提交给委托人、篡改评估依据案例、倒签评估报告....严重违反评估准则，性质恶劣。
做项目，还敢让外聘人员担当主角吗？
坑你，没商量。
当事人：广东中广信资产评估有限公司（以下简称中广信），住所：广东省广州市越秀区。
汤锦东，男，1968年10月出生，时任中广信法定代表人，注册资产评估师，住址：广东省广州市萝岗区。
黄元助，男，1966年10月出生，时任中广信员工，注册资产评估师，住址：广东省广州市海珠区。
张晓晶，女，1975年12月出生，时任深圳中合庆会计师事务所员工，经中广信同意以中广信名义承做本案评估项目，住址：广东省深圳市南山区。
依据《中华人民共和国证券法》（以下简称《证券法》）的有关规定，我会对中广信违法违规行为进行了立案调查、审理，并依法向当事人告知了作出行政处罚的事实、理由、依据及当事人依法享有的权利，当事人未提出陈述、申辩意见，也未要求听证。本案现已调查、审理终结。
经查明，当事人在对罗顿发展股份有限公司（以下简称罗顿发展）所涉上海名门世家四期商业广场项目投资的市场价值进行评估的过程中涉嫌违反多项评估准则，未勤勉尽责，制作、出具的文件有虚假记载。具体事实如下：
一、评估项目基本情况及评估过程
中广信与罗顿发展约定本次评估目的是确定罗顿发展长期投资中对上海名门世家四期商业广场项目投资在评估基准日2014年12月31日的市场价值，为罗顿发展会计核算提供参考依据；评估对象范围包括上海名门世家四期商业广场A、B、C、D、E区14,803.72平方米商业用房、2,184平方米车库及其土地使用权；资产价值类型采用市场价值；评估服务费为人民币5万元。约定中广信于2015年3月4日前提供评估报告电子版终稿，2015年3月10日前提供纸质版正式报告。黄元助是本次评估项目负责人、签字评估师；中广信负责人汤锦东为另一签字评估师；外聘人员张晓晶实际负责本次评估项目的现场勘查与资料收集、评定估算、底稿以及报告的编制工作。
2015年1月17日，张晓晶选取罗顿发展名下住宅交易案例作为可比较案例，使用市场法，估算并确定评估值512,304,620元，在没有提交黄元助等中广信内部审核的情况下，将包含上述评估值的评估明细表通过邮件发给罗顿发展王某智。罗顿发展以上述评估明细表上的评估值进行会计核算，审计机构也在上述评估值的基础上进行了年报审计。
2015年3月3日，黄元助对张晓晶以前述住宅案例完成的评估报告初稿进行修改后提交中广信质控部门审核，由于存在计价依据不足及停车场无询价记录问题，未通过中广信的审核。3月4日，黄元助向张晓晶反馈复核部门的复核意见，要求张晓晶依据复核意见修订评估报告。同日，张晓晶在找不到可比较案例的情况下通过电子邮件向罗顿发展王某智发送该评估报告初稿，评估值仍然为512,304,620元。审计机构于2015年3月6日出具了审计报告。
2015年7月底，由于罗顿发展催要正式评估报告，中广信也催收评估费用，张晓晶重新进行了询价，网上获取2015年7月的3个可比较商铺案例，将交易日期篡改为2014年12月31日，根据案例调整评估说明，编制工作底稿，同时相应调整评估报告，但仍然维持评估值512,304,620元不变，最终通过中广信的审核。黄元助与张晓晶出于“评估报告日期应在审计报告之前”的考虑，最终决定将报告日期倒签为2015年1月15日，并报汤锦东同意。中广信于7月底正式签发了“中广信评报字〔2015〕081号”评估报告书及同一编号的评估说明书。2015年9月22日，罗顿发展支付了5万元评估费。
二、未履行适当的评估程序
（一）未对停车场进行询价
中广信在本次评估中选用市场法，评估对象包括2,184平方米车库及其土地使用权，但未对停车场进行询价。
（二）在商铺可比较交易案例的交易时间与评估基准日相差7个月的情况下未执行修正程序，且未进行现场询价
案例一“浦东中环地铁旺铺、6号线洲海路站无缝衔接、阳光天地”与案例三“浦东苗圃路沿街转角旺铺”挂牌单价信息发布时间分别为2015年7月14日及2015年7月26日，均与评估基准日相差近7个月，但未执行相关交易日期修正，而是在评估计算过程中直接在《因素条件说明表》里将交易日期篡改为2014年12月；案例二“名门世家三期”在底稿中无挂牌单价相关证据。在此基础上，按现场询价价格评定估算，但实际未执行现场询价。
（三）评估底稿倒签相关文件日期
中广信根据倒签的评估报告日期重新调整、编制评估底稿并归档，涉及的主要内容如下：第一，倒签业务约定书的相关日期；第二，倒签工作底稿中的管理类底稿及操作类底稿相关日期。
中广信上述行为违反了《资产评估准则——评估程序》第五条、第六条、第二十六条，《资产评估准则——不动产》第二十三条、第二十五条，《以财务报告为目的的评估指南（试行）》第三十一条以及《资产评估准则——工作底稿》第六条、第七条、第十一条的规定。
三、以预先设定的价值作为评估结论
黄元助及张晓晶均知晓罗顿发展已使用2015年3月4日张晓晶发送的评估报告初稿的评估结论，故在2015年7月出具评估报告时，在变更商铺可比较案例后决定不更改评估结论，只是调整了《评估说明书》的内容，且在《评估说明书》中存在以下多处数据错误及前后矛盾的情况下，评估结果依然沿用了512,304,620元的评估值：
一是《评估说明书》中记载的三个可比案例均有现场询价实际交易价格，但实际未进行现场询价；二是可比案例一的现场询价交易价格与《因素条件说明表》中记载的交易价格前后矛盾；三是《因素条件说明表》中列明应予修正的因素在《比较因素条件指数表》中未予对照修正；四是《比较因素条件修正计算表》没有记载修正系数计算具体方法且根据表中数据无法得出修正系数相关数值；五是交易案例二使用比准单价公式实际计算结果与记载不一致。最后，即便按照比准单价公式与《比较因素条件修正计算表》所列数据计算，也无法得出33,500元的比准价格，进而无法得出512,304,620元的评估值。
上述行为违反了《资产评估职业道德准则——基本准则》第八条以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》第六条的规定。
四、制作与出具的《评估说明书》《评估报告书》存在虚假记载
（一）《评估说明书》存在虚假记载
一是《评估说明书》中有关资产清查盘点时间存在虚假记载。张晓晶实际安排高某龙前往上海对名门世家相关房产进行现场盘点、勘查的时间晚于《评估说明书》中的清查盘点时间以及清查工作完成的时间。二是《评估说明书》中有关交易案例的交易时间存在虚假记载。案例一与案例三的信息发布时间均为2015年7月份，而《评估说明书》却将交易时间记载为2014年12月，且指出交易时间与评估基准日较近。三是《评估说明书》中的评估结果存在虚假记载。黄元助及张晓晶以预先设定的价值作为评估结论，在2015年7月调整商铺参照物后，却依然沿用2015年3月评估报告初稿的评估值，而《评估说明书》中存在多处数据错误及前后矛盾，且根据列示的参数与公式无法得出上述评估值。
（二）《评估报告书》存在虚假记载
在《评估说明书》的评估结果存在虚假记载的情况下，《评估报告书》评估结论亦存在虚假记载。此外，在2015年7月底正式签发评估报告时，中广信不按照形成最终专业意见的日期载明评估报告日，而将评估报告日期倒签为2015年1月15日。
上述行为违反了《资产评估准则——基本准则》第七条以及《资产评估准则——评估报告》第二十八条的规定。
上述违法事实，有《评估报告书》、《评估说明书》、评估底稿、中广信提供的《情况说明》、罗顿发展提供的《情况说明》等材料以及相关人员询问笔录等证据证明，足以认定。
中广信的上述行为违反了《证券法》第一百七十三条“证券服务机构为证券的发行、上市、交易等证券业务活动制作、出具审计报告、资产评估报告……等文件，应当勤勉尽责，对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”的规定，构成《证券法》第二百二十三条所述“证券服务机构未勤勉尽责，所制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏”的行为以及第二百二十六条第三款所述“证券服务机构违反本法规定或者依法制定的业务规则”的行为。
对中广信的上述违法行为，《评估报告书》的签字注册评估师汤锦东、黄元助是直接负责的主管人员，具体执行评估工作的张晓晶是其他直接责任人员。
根据当事人违法行为的事实、性质、情节与社会危害程度，依据《证券法》第二百二十三条的规定，我会决定：
一、责令广东中广信资产评估有限公司改正，没收业务收入5万元，并处以15万元的罚款；
二、对汤锦东、黄元助、张晓晶给予警告，并分别处以5万元、5万元以及3万元罚款。
上述当事人应自收到本处罚决定书之日起15日内，将罚没款汇交中国证券监督管理委员会（财政汇缴专户）开户银行：中信银行总行营业部，账号：7111010189800000162，由该行直接上缴国库，并将注有当事人名称的付款凭证复印件送中国证券监督管理委员会稽查局备案。当事人如果对本处罚决定不服，可在收到本处罚决定书之日起60日内向中国证券监督管理委员会申请行政复议，也可在收到本处罚决定书之日起6个月内直接向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。复议和诉讼期间，上述决定不停止执行。
中国证监会
2019年5月15日