城镇老旧小区改造作为新型城镇化的重要内容，不仅事关民生福祉，也是推动城市治理体系建设的重要驱动力。2017年起，住建部在广州、厦门、长沙等15个城市开展城镇老旧小区改造试点工作。2019年4月，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，决定将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。2019年6月，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造；同年7月，中共中央政治局召开会议，强调实施城镇老旧小区改造等补短板工程。2020年7月，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》出台，要求到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2021年《政府工作报告》提出了新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标。
城镇老旧小区改造关系千家万户的切身利益，是重大的民生工程和发展工程，但是，当前各地的老旧小区改造工作仍然处于探索期，改造所涉及利益主体多元且存在诸多冲突，尚未形成固定统一且行之有效的模式。因此，加大对城镇老旧小区改造工作的审计力度，显得尤为迫切和必要。笔者结合审计实践，提出城镇老旧小区改造审计中需重点关注的六方面内容，以促进提高城镇老旧小区改造质量和资金使用绩效，推动城镇老旧小区改造政策措施全面贯彻落实。
一、改造规划安排是否科学
城镇老旧小区改造应当准确把握老旧小区认定标准，全面摸清符合条件的老旧小区现状，按照“先民生，后提升”的原则，区分轻重缓急，统筹安排改造时序。本着优先改造基础设施条件差、安全隐患突出、居民改造意愿强烈、市场运作条件成熟的老旧小区的原则，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度任务计划。但部分地方老旧小区改造中长期规划缺失、年度任务制定仓促，老旧小区改造项目规划安排不尽合理，且在具体项目安排上，未将省级住建部门制订的老旧小区界定标准作为编制计划的依据，对一些不符合条件的小区优先实施改造，而对一些失养失修失管问题突出的老旧小区未予安排，导致老旧小区违规改造和应改未改问题并存。
审计中，一方面要揭示将建成年代较晚、小区环境较好、功能设施较完备的小区优先纳入改造的问题，尤其关注有无将不符合条件的公务员小区、企事业单位家属楼违规纳入改造为小集体谋利；另一方面，揭示建成年代较早、功能设施严重缺失或损毁、无物业管理或群众改造需求强烈的小区应纳入未纳入改造，以及纳入后长期未实施改造的问题。
二、筹资机制落实是否到位
城镇老旧小区改造点多面广,资金需求规模大，国家明确老旧小区改造要按照“谁受益、谁出资”原则，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的资金筹措机制，以更加可持续的方式推动老旧小区改造工作顺利进行。但是，受发展理念固步不前、政府引导作用发挥不好、市场盈利模式不够成熟、地方经济下行压力加大等因素制约，大部分地区的老旧小区改造主要依赖政府财政资金投入，市场和社会力量参与不足，撬动居民出资能动性不强，专业经营单位参与改造的积极性不高, 政府专项债券和金融支持政策难以落地，多方筹资机制落实不到位。
审计中，可以按照被审计地区城镇老旧小区改造项目中央财政投入、地方财政投入、银行贷款等市场化融资、产权单位或管线单位等社会力量出资、居民出资等分类统计，揭示银行战略合作协议未落地、公房产权单位未按规定出资、专业经营单位出资机制不完善，以及让渡小区公共收益、提取住房公积金、使用维修资金等居民出资政策未落实等问题。
三、财政资金分配是否公平合理
城镇老旧小区改造是以政府投资为主导的公益性项目，应当科学编制资金预算，建立公平合理的资金分配机制。应根据改造内容分类制定支持政策，中央财政补助要以“保基本”为原则，将有限的资金用在刀刃上。要建立严格的资金管控机制，牢牢把住方案制定、过程监管、工程验收等关口，确保该花的钱坚决不省、不该花的钱坚决不花，真正体现功能性改造的导向，增强群众的获得感。但在实际操作中，很多地区没有编制本地区老旧小区改造内容清单，没有分类制定相应改造和补助标准，导致财政资金分配绩效不高。有的项目重复申请中央财政专项资金、中央预算内基建投资资金，多头占用政策红利，甚至出现享受补助金额大于项目总投资的情况；而有的项目则改造内容少、补助标准低。
审计中，首先应了解该地区城镇老旧小区改造财政补助资金分配方法、考虑因素以及相应权重，查找分配办法不合理、不配套导致结果出现偏差的可能性；其次应分析项目申报和建设内容相关资料，揭示因主管部门审核不严、资金分配标准不明确等导致财政资金分配不合理、绩效不高的问题。
四、项目建设进度是否及时推进
根据国家相关文件要求，“十四五”期间需完成 21.9 万个城镇老旧小区改造，其中2021年新开工改造小区较2020年增加约1.3万个，可谓任务艰巨。但部分地区由于前期工作开展不扎实、入户调查走过场、动员群众工作不深不细、仓促申报项目的问题比较普遍，有的项目在改造过程中频繁变更，导致部分城镇老旧小区改造项目未及时开工、完工，影响群众生活。城镇老旧小区改造项目是对既有住宅进行改造，一般要求当年开工、当年竣工，一旦项目开工后无法按时建成将对居民日常生活产生较大影响。
审计中，需审查城镇老旧小区改造项目进度完成情况，针对未及时开工和未及时完工的项目，要进一步了解掌握项目实际进展、存在的突出问题及现实困难，分析改造项目建设进度缓慢、无法如期完成的具体原因，核查是否由于立项审批时间长、与专业经营单位沟通协调不畅、改造资金未落实等原因造成项目无法按时完成等问题。一方面，督促新改造项目按照工作计划及时开工，满足群众改善生活环境的迫切需求；另一方面，督促已开工的改造项目加快建设进度、争取早日竣工，提高资金使用效益，更好服务人民群众生产生活。
五、居民生活质量提升是否明显
随着各地城镇老旧小区改造工作的推进，老旧小区改造已不再局限于仅对小区道路、雨污管网等基础设施进行改造，而变成了系统提升老旧小区居民生活质量的社会工程，最终建成设施配套完好、人居环境改造提升、公共服务改善优化、社区管理改进规范的新型社区。但是在各地区尤其是欠发达地区仍普遍存在老旧小区改造内容基础类偏多、完善和提升类改造难落实的问题，已成为当前制约老旧小区改造提质增效的难点和重点。如某些老旧小区仅实施外墙粉刷、小区道路、管线归整等基础类改造，对于加装电梯、养老托育等完善类和提升类则改造较少。小区改造完成后，其所在社区仍远远无法达到完整居住社区标准，如缺少社区综合服务站、老年服务站、幼儿园等。
审计中，可对照《完整居住社区建设标准（试行）》，查看城镇老旧小区改造计划和实施方案等资料，核查是否存在加装电梯、文化体育和养老服务设施等完善和提升类项目未纳入改造方案或者实际未实施的情况。对于居民需求强烈的、难以落实完善和提升类改造小区，要从政策落实、资金筹集分配、主管部门统筹协调等多角度提出建议和意见。
六、长效管护机制是否健全
城镇老旧小区改造完成之后，要求同步推进小区物业管理全覆盖，采取引入专业化物业管理、社区兜底、居民自治等多种模式，建立健全长效管护机制，系统解决物业、停车、商业、公共服务等管理问题。同时要求建立城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。但实际情况是老旧小区改造后物业服务企业入驻比例较低，已完成改造的老旧小区仍以业主自管或单位自管为主，住宅专项维修资金制度也未建立健全，小区后期维护缺乏相应支持。
审计中，应调查已改造完成的小区物业管理情况，是否选聘物业服务企业，不具备条件的是否也通过社区托管、社会组织代管或居民自管等方式配备专业的物业管理。还要关注改造后小区是否及时建立住宅专项维修资金制度，是否存在维修资金交存或续交不到位问题，能否实现小区的自我管养。揭示城镇老旧小区改造后未及时建立物业管理和住宅专项维修资金制度等长效机制，甚至出现改造后的设施设备迅速破损等影响改造效果的问题，促进完善小区长效管理机制，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，共同维护改造成果。