曹老汉是我国大陆境内公民，2020年8月1日出租其自有商品房给安徽A信息公司，月租金含税价9.80万元，一次性收取1年租金117.60万元。安徽A信息公司要求曹老汉提供增值税专用发票。
下面就带你来看看个人出租不动产
普票专票有何不同？
自然人出租不动产，可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票，承租方为自然人的，不得开具增值税专用发票。其中，出租住房的，应按5%的征收率减按1.5%缴纳增值税；出租非住房的，应按5%的征收率缴纳增值税。
法律依据：
《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）
第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：
出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×1.5%
出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×5%
第十一条 小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。
其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。
第十二条 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
因此，曹老汉出租非住房，可向主管税务机关申请代开增值税专用发票，按5%的征收率应缴增值税5.60万元。
一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，分摊后的月租金收入未超过10万元的免税
自然人出租房屋，不管是住房还是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
政策依据②：
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）
……
第九条 条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。条例第一条所称个人，是指个体工商户和其他个人。
根据以上规定，曹老汉出租房屋给安徽A信息公司，一次性收取1年租金117.60万元，如果向主管税务机关申请代开增值税普通发票，则免缴增值税5.60万元。
对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收，减按10%的税率征收个人所得税。
问题一：自然人申请代开增值税普通发票，出租不动产业务，一般应缴纳哪些税款？
答：自然人代开发票，出租不动产业务，一般应缴纳以下税款（不含免税项目）：
1.增值税：征收率为3%，2020年3月1日至12月31日减按1%征收。
2.附加税费：城建税，市区的，增值税额的7%，县城（镇）的5%，不在市区、县城（镇）的1%；教育费附加，增值税额的3%；地方教育费附加：增值税额的2%。2019年1月1日至2021年12月31日，以上附加税费减半征收。
3.个人所得税：存在着较大的行业和地区差异。通常，对自然人从事经营所得，代开发票采取按照开票销售额的一定比率核定计算个人所得税；对自然人纳税人取得劳务报酬所得、稿酬所得和特许权使用费所得申请代开发票的，税务机关以及接受税务机关委托代开发票的单位为其代开发票时，不再征收上述所得应缴纳的个人所得税，由扣缴义务人按照税法规定依法履行预扣预缴义务，并办理个人所得税全员全额扣缴申报。
需要注意的是，个人财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
问题二：自然人在什么情形下可申请代开增值税专用发票？
答：1.转让、出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的；
2.个人保险代理人、证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人；
3.在中国境内提供公路货物运输和内河货物运输，且具备相关运输资格并已办理临时税务登记的。
问题三：保险、证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人，应如何申请代开发票？
答：1.接受税务机关委托代征税款的保险企业，向个人保险代理人支付佣金费用后，可代个人保险代理人统一向主管税务机关申请汇总代开增值税普通发票或增值税专用发票。证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人比照上述规定执行。
2.代开增值税发票时，应向主管税务机关出具个人保险代理人的姓名、身份证号码、联系方式、付款时间、付款金额、代征税款的详细清单。
3.月销售额未超过10万元、季度销售额未超过30万元的，免征增值税。享受免征增值税优惠的，不得申请代开增值税专用发票。
问题四：自然人在境内提供公路货物运输和内河货物运输的，应如何申请代开增值税专用发票？
答：1.在境内提供公路货物运输和内河货物运输且具备相关运输资格并已办理了临时税务登记的自然人，将营运资质和营运机动车、船舶信息向主管税务机关进行备案后，可在税务登记地、货物起运地、货物到达地或运输业务承揽地(含互联网物流平台所在地)中任何一地，就近向税务机关申请代开增值税专用发票；
2.以上纳税人向主管税务机关备案，应提交以下资料：
（1）填写《货物运输小规模纳税人异地代开增值税专用发票备案表》（2份）；
（2）提供公路货物运输服务的(以4.5吨及以下普通货运车辆从事普通道路货物运输经营的除外)，提供《中华人民共和国道路运输经营许可证》和《中华人民共和国道路运输证》原件，查验后退回;
（3）提供内河货物运输服务的，提供《国内水路运输经营许可证》和《船舶营业运输证》原件，查验后退回。
3.申请代开增值税专用发票，应向代开单位提供以下资料：
（1）《货物运输业代开增值税专用发票缴纳税款申报单》2份，在申报单中填写的运输工具相关信息，应与其向主管税务机关备案的信息一致；
（2）经办人身份证件及复印件，原件查验后退回，经过实名信息验证的，不再提供身份证件复印件。
4.增值税征收率为3%，2020年3月1日至12月31日减按1%征收。
5.其他注意事项见《货物运输业小规模纳税人申请代开增值税专用发票管理办法》（国家税务总局公告2017年第55号发布，根据国家税务总局公告2018年第31号、2019年第45号修正）。
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