房地产企业购买电梯及安装服务分为三种情况：一是房地产企业直接从电梯生产厂家购买电梯及安装服务；二是房地产企业直接从电梯贸易企业购买电梯及安装服务；三是房地产企业直接从电梯生产厂家或电梯贸易企业购买电梯，然后从电梯生产厂家或电梯贸易企业的全资子公司——电梯安装企业，购买安装服务。这三种业务流程中的税收成本是不一样的，因此，房地产企业要正确处理这三种业务流程的税务处理，并从中选择税负最低的业务流程。
（一）法律依据分析
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条：“ 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条给予了明确规定：纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。
《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2018年第42号）第六条第一款规定：“一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。”基于此税收政策规定，电梯生产企业销售电梯并提供安装服务，必须按照兼营行为分别核算电梯设备和安装服务的销售额，安装服务可以选择一般计税方法开10%的增值税发票，也可以开3%的增值税发票。
《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2018年第42号）第六条第二款规定：“一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。”
基于以上税收政策规定，电梯贸易公司销售电梯并提供安装服务的税务处理分两种情况处理：一是如果电梯贸易企业按照兼营行为分开核算电梯设备和安装服务的销售额，则电梯设备按照16%计征增值税，安装服务按照3%也可以按照10%计征增值税。
（二）电梯销售安装业务的税务处理
根据以上税收政策的规定，房地产企业购买电梯设备和安装服务的税务处理与合同的签订方法不同而不同。
1、房地产企业从电梯生产企业购买电梯和安装服务的税务处理
根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第一条和《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2018年第42号）第六条第一款的规定，房地产企业从电梯生产企业购买电梯和安装服务的税务处理与合同的签订方法不同而不同，具体操作如下：
第一种合同签订方法的税务处理。如果电梯生产企业与房地产公司签订一份合同,在合同中分别注明：电梯设备价、电梯安装服务价。则电梯生产企业就电梯设备价款向房地产企业开具16%的增值税专用发票，安装服务价款向房地产企业开具3%的增值税专用发票（在房地产企业同意电梯生产企业就安装服务选择简易计税方法计征增值税的情况下），也可以向房地产企业开具10%的增值税专用发票（在房地产企业不同意电梯生产企业就安装服务选择简易计税方法计征增值税的情况下）。
第二种合同签订方法的税务处理。如果电梯生产企业与房地产公司签订两份合同：一份是电梯销售合同，一份是电梯安装服务合同。则电梯生产企业就电梯设备价款向房地产企业开具16%的增值税专用发票，安装服务价款向房地产企业开具3%的增值税专用发票。
第三种合同签订方法的税务处理。如果房地产企业与电梯生产企业签订一份合同，将安装费用打进电梯价格中，合同中约定：价格含安装费用，则，电梯生产企业向房地产企业开具16%的增值税进项税额的增值税专用发票。电梯安装费用在房地产企业里可以抵扣16%的增值税进项税。
2、房地产企业从电梯贸易企业购买电梯和安装服务的四种不同合同签订方法下的税务处理
《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2018年第42号）第六条第二款和《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条的规定，房地产企业从电梯贸易企业购买电梯和安装服务的税务处理与合同的签订方法不同而不同，具体操作如下：
第一种合同签订方法的税务处理。如果一般纳税人的电梯贸易企业与房地产公司签订一份销售安装合同，在合同中分别注明：电梯销售价、电梯安装服务价，且电梯销售企业在会计核算上分别核算销售电梯收入和电梯安装服务收入，则电梯贸易企业向房地产企业就电梯销售金额开具16%的增值税专用发票，提供的电梯安装服务可以向房地产企业开具3%的增值税专用发票（在房地产企业同意电梯生产企业就安装服务选择简易计税方法计征增值税的情况下），也可以开具10%的10%的增值税专用发票（在房地产企业不同意电梯生产企业就安装服务选择简易计税方法计征增值税的情况下）。
第二种合同签订方法的税务处理。如果一般纳税人的电梯贸易企业与房地产公司签订二份合同：一份是电梯设备销售合同，一份是电梯安装服务合同，则电梯贸易企业就电梯设备价款向房地产企业开具16%的增值税专用发票，就安装服务价款向房地产企业开具3%的增值税专用发票。
第三种合同签订方法的税务处理。如果一般纳税人的电梯贸易企业与房地产公司签订一份销售安装合同，在合同中的“合同价”条款中没有分别注明：电梯销售价、电梯安装服务价，而是将电梯设备和安装服务价加在一起，而且在会计核算上，电梯贸易企业也没有分开核算电梯设备销售收入和电梯安装服务费收入，则电梯贸易企业将电梯价和电梯服务价一起向房地产企业开具16%的增值税专用发票。
第四种合同签订方法的税务处理。如果房地产企业与电梯销售贸易企业签订一份合同，将安装费用打进电梯价格中，合同中约定：价格含安装费用，则，电梯销售贸易向房地产企业开具16%的增值税进项税额的增值税专用发票。电梯安装费用在房地产企业里可以抵扣16%的增值税进项税。
3、房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业签订一份采购电梯合同，然后，房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业的下属全资子公司签订电梯安装服务合同的税务处理
房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业签订一份采购电梯合同，然后，房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业的下属全资子公司签订电梯安装服务合同。这种签合同的方法，对电梯安装企业来讲，就是“甲供材”现象，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑服务”第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”因此，电梯生产企业或电梯贸易企业销售电业务，电梯价款向房地产企业开16%的增值税专用发票。房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业的下属全资子公司就安装价款部分向房地产企业开3%的增值税专用发票。
（三）房地产企业购买电梯及安装服务节税的合同签订要点
通过以上不同合同的涉税分析，可知，房地产企业购买电梯及安装服务节税的合同签订要点如下：
1、对房地产企业而言，最节税的合同签订方法是：房地产企业与电梯销售贸易企业或电梯生产企业签订一份合同，将安装费用打进电梯价格中，合同中约定：价格含安装费用。签订要点是以下两点；
第一、房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业签订电梯销售合同。在合同中的“合同价”条款中约定：合同价为：×××元（不含增值税），增值税金额为：×××元。其中价格含安装费用。
第二、在合同中的“发票开具”条款中约定：电梯销售贸易企业或电梯生产企业向房地产企业开具16%的增值税进项税额的增值税专用发票。
2、房地产企业与电梯生产企业或电梯贸易企业签订一份销售安装合同，合同签订要点如下：
第一、在合同中的“合同价”条款中约定：电梯设备合同价为：×××元（不含增值税），增值税金额为：×××元，安装服务合同价为：×××元（不含增值税），增值税金额为：×××元。
第二、在合同中的“发票开具”条款中约定：电梯销售贸易企业或电梯生产企业就电梯设备价款向房地产企业开具16%的增值税进项税额的增值税专用。